Båtjuss og båtliv

Bergen Tingrett har gitt Salhus Båtlag fullt medhold i en tvist med båtlagets nærmeste nabo, som båtlaget også leier plass til flytebrygge fra. Dommen setter et punktum (foreløpig i alle fall) for en ubehagelig strid med en av båtlagets egne tidligere sentrale frontfigurer. Utleieren krevde å få flyttet en flytebrygge pluss kr 50 000 i årlig leie for rett til å ha en bølgedemper liggende.

Båtlaget

Båtlaget har drevet småbåthavn i Nordrehavnen i Salhus siden 1950-tallet, og eier selv betydelig med strandlinje i havneområdet. Samtidig leies det arealer på tilstøtende eiendommer. Båtlaget har 100 plasser i flytebrygge; tilgang til slipper og et eget moderne klubbhus. 

Naboen, som tidligere var båtlagets havnesjef, ervervet to eiendommer som grenser til båtlagets område. På den ene av disse hadde båtlaget hatt landfeste for sin brygge 2  siden 1971 og utenfor den andre hadde det siden tidlig på 1980-tallet ligget en bølgedemper. Det var disse to naboen/utleieren reiste sak om.

Kravet om flytting av brygge 2

Utleierens krav var at brygge 2 (se bilde nedenfor) skulle flyttes utover mot bølgedemperen, slik at utleieren selv kunne legge ut en flytebrygge på innsiden av denne. Utleieren ville altså legge sin egen flytebrygge mellom båtlagets to flytebrygger på denne siden av havnen. Utleieren ville ha både egne båtplasser og plasser for utleie, altså kommersiell drift.

Båtlaget foreslo flere kompromisser, bl a ved å tilby utleieren noen plasser til eget bruk på brygge 2, eller å flytte brygge 2 noe innover slik at utleieren kunne legge sin egen flytebrygge utenfor, mot bølgedemperen. Men utleieren var ikke interessert i noen av disse forslagene.

Utleieren hevdet i saken at partenes leieavtale, inngått 30 år etter etableringen av brygge 2, ga utleieren rett til å kreve endringer. Det ble bl a vist til at avtalen sier at båtlagets drift ikke må være til sjenanse for utleiers bruk av egne naust og til at festepunktene for sjøanlegget ikke skal «være til hinder» for utleieren.

Tingretten kom til at partenes avtale ikke ga utleieren noen rett til å kreve flytting av flytebryggen, og videre at et tilbud fra utleiers side om å dekke kostnadene ved flytting heller ikke kunne medføre noen plikt for båtlaget til å godta en flytting av brygge 2. Hverken sjenanse-vilkåret eller hinder-vilkåret i avtalen hadde noen betydning for dette spørsmål, og utleieren fikk ikke medhold i et krav om analogisk anvendelse av servituttlovens bestemmelser. Båtlaget fikk dermed fullt medhold i sine anførsler.

Kravet om vederlag for bølgedemper

Bølgedemperen fra 1980-tallet be fornyet i 2003. Utleieren som i forhold til bølgedemperen er nabo, var selv med på dugnadsarbeidet da den ble lagt ut. Han hevdet nå at han hadde krav på et vederlag på kr 50 000 pr år for båtlagets rett til å ha bølgedemperen liggende. I tillegg krevde han dom for at det skal inngås en skriftlig avtale om båtlagets rett til å a ha bølgedemperen  liggende på stedet. Det ble også hevdet at bølgedemperen la begrensninger på naboens utøvelse av sin strandrett.

Båtlaget hevdet her at bølgedemperen ligger over herreløs sjøgrunn, utenfor marbakken eller to meters dyp, og at naboen derfor ikke har eierrettighet til noen del av den sjøgrunn/vannoverflate bølgedemperen okkuperer. Videre hevdet båtlaget at bølgedemperen var anlagt på avtalegrunnlag på 1980-tallet, at de mange år mellom utleggelse og protest beviser dette og uansett etablerer en rett til å ha den liggende; og at naboens medvirkning til utleggelsen i 2003 var en bindende aksept av båtlagets rett.

Retten fant det på dette punkt bevist at festene for bølgedemperen (undervanns bolt i fjell) lå på større dyp enn to meter, og derfor utenfor den sjøgrunn som naboen kunne ha eiendomsrett til. Så langt det gjaldt strandretten, i praksis tilflottsretten, var tingretten enig med båtlaget i at bølgedemperen ikke var til hinder for tilkomst til kaien utenfor naboens naust. Det er tilstrekkelig manøvreringsrom innenfor bølgedemperen for båter av slik størrelse som kan være aktuelle å ta inn til naustet.

Retten kom derimot ikke inn på det synspunkt at det er bølgedemperen som overhodet gir muligheter for tillegging til naustet, annet enn i vindstille. Derimot var retten klar på at et klagemål vedrørende bølgedemperens «estetiske uttrykk» var forfeilet bl a fordi naboen selv var med på å legge den ut i 2003. Retten mente at naboen dermed måtte ha godtatt utseendet.

Taksering

Et særskilt punkt i saken som ikke er berørt i domsgrunnene, er en taksering som utleieren/naboen fikk foretatt. Takstmannen satte en verdi på strandlinjen ut fra antall kvadratmeter sjøareal/vannoverflate utenfor eiendommen, uten hensyn til eiendomsgrenser i sjø og etablert bruk. Ut fra dette mente takstmannen at det areal bølgedemperen ligger over, skulle ha en selvstendig leieverdi på kr 50 000 pr år -- etter en kvadratmeterpris som var ubegrunnet, men med et beløp som tilsvarer årsleie for 10-12 båtplasser i flytebrygge.

Etter vår mening må riktig verdsettelse bygge på hvor mange båter det er plass til i flytebrygger, multiplisert med hva som er «gjengs leie» pr båt i sammenliknbare leieforhold mellom private. Vi viste i saken til andre avtaler i bergensområdet og andre steder i landet, der leien for landtilknytnng for flytebrygge er betydelig lavere. Poenget er bl a at ingen vil leie plass til båthavn/flytebrygger på slike betingelser at leien  blir høyere enn hva utleie av plasser i flytebrygge kan generere, hensyn tatt til alle de kostnader som leien fra båteierne skal dekke. Disse spørsmål fikk man dog ikke berørt i dommen, hvilket er helt riktig, ut fra det resultat retten kom til.

Gjengs nivå i profesjonell utleie av lantildknytning for flytebrygge er etter vår erfaring rundt kr 1 500 pr båt pr år, i sentrale strøk. «Rimelig leie» som det opereres med i mange sammenhenger der det er kommunal grunn som leies, er rundt halvparten eller litt over (se Hordvikhavn-saken der nivået ble fastsatt av retten). Men variasjonene er store landet rundt -- det foranstående er ikke ment som en fastslåelse av hva som «er riktig».

Dommen ble anket

Tingrettens dom ble anket til lagmannsretten. I anken hevder grunneieren i korthet at tingretten har tatt feil på alle punkter. Båtlaget hevdet at tingrettens dom er riktig og krevde anken forkastet. Guating Lagmannsrett fant det enstemmig klart at anken ikke ville vinne frem, og forkastet anken. Les mer i denne artikkelen.

Tingrettens dom kan lastes ned her (pdf, åpner i nytt vindu).

Lærdom som kan trekkes

På samme måte som i saken om Hammerfest Båtforening var gode arkiver og god kontinuitet i medlemsmasse og styre, og dermed god historisk faktakunnskap, til svært god hjelp for å løse saken.  Båtlaget kunne fremlegge god dokumentasjon for både rettslige og faktiske forhold bakover i tid, noe som i betydelig grad bidro til å belyse saken på en betryggende måte.

På samme måte som vi er inne på i vår artikkel om saken i Hammerfest, er denne saken egnet som en «vekker» for KNBFs båtforeninger landet rundt. Selv om man kanskje ikke møter nøyaktig de samme krav andre steder, er de gjennomgående problemstillinger av en art som flere båtforeninger kan vente seg å å føling med. Det vil komme f eks som resultat av endrete forventninger til avkastning av eiendom på utleiersiden, og/eller etter generasjonsskifter eller salg av den utleiete eiendom.

Byutvikling og fortetting er andre eksempler på endringsprosesser som kan bli vanskelige. Mulighetene for at båtforeningene kan komme opp i vanskeligheter som følge av alle slike endringer, er flere enn en rasjonell mann kan forestille seg. Vi var også inne på dette i avslutningen av vår omtale av Hordvikhavn-saken.

Vi har over en årrekke gjennomgått, studert og vurdert og reforhandlet mange forskjellige rettsforhold omkring mange båtforeningers rettigheter, landet rundt. Både i forhold til naboer og i forhold til utleiere, ved kontraktsfornyelser og i andre sammenhenger. Bredden i de mulige konfliktområder i forhold til naboer og utleiere er meget stor. Risikoen for at båtforeningene kan komme dårlig ut er ofte «helt oppe i dagen» f eks ved svake bestemmelser om forlengelse av leietid. Forhold som dette må foreningene være bevisst på, og forberedt på å håndtere, den dag diskusjonen må tas med utleieren. Det er alt for sent å begynne å se på dette når det blir tvist.

Saken om Salhus båtlags flytebrygge og bølgedemper kostet ca kr 100 000 (som den andre part må erstatte) og dette er i grunnen et lavt nivå på sakskostnader for en sak av denne typen. Det vil alltid være nødvendig å undersøke historiske forhold langt tilbake, av og til må det undersøkes mange generasjoner bakover. Slike undersøkelser er et tidkrevende og kostbart «detektivarbeid». Dette bør gi en oppfordring til både å ta vare på arkivmateriale og historisk kunnskap, og til å sørge for å sikre sine rettsforhold mens man ennå er på vennskapelige termer med sin utleier og/eller nabo. Det er for sent når det begynner å komme frem forskjellige krav mot båtforeningen. Å være ute i tide, kan spare båtforeningene for svært mye. Tryggheten i  vite at man har «alt på stell», er noe i nærheten av «ubetalelig».

Husk  at KNBFs tilbud om en times gratis juridisk bistand, også gjelder for foreningene. Blant advokatene i Advokatfirmaet JUDICIUM er vi flere med god kompetanse på alt som har med fast eiendom og tingsrett å gjøre.