Båtjuss og båtliv

I en dom av 28.02.2011 har Gulating Lagmannsrett gitt Hordvikhavn Båtlag* medhold i en svært viktig sak mot Bergen Kommune.

Saken var et være eller ikke-være for båtlaget, som uten medhold ville ha stått i fare for å miste sitt eksistensgrunnlag. Dommen kan ha interesse også for andre båtforeninger, spesielt hva det angår hvordan man kan eller bør forholde seg til sin utleier/bortfester.

Båtlaget tapte saken i tingretten og hadde tingrettens dom blitt stående, ville båtlaget ha vært helt og fullt prisgitt kommunens meninger og innfall og krav og forlangender. Det knyttet seg derfor stor interesse og betydelig angst til hva lagmannsretten ville komme til å mene om saken.

De sentrale fakta i saken om Hordvikhavn Båtlag er følgende: Båtlaget fikk i 1979 en leieavtale for havneområdet av Bergen Kommune. Leien var symbolsk og kontrakten slo fast at båtlaget har rett til fornyelse på "rimelige vilkår".

Da avtalen løp ut i 2004 ble det ikke foretatt noen fornyelse etter at kommunen bragte nye vilkår på banen. Bl. a. krevde kommunen å få overta - vederlagsfritt - båtlagets tekniske anlegg ved opphør av avtalen. Dette dreide seg om verdier for vel 13 millioner kroner. Kontrakten skulle også ha bare ti års varighet. Videre ville kommunen ha en vesentlig høyere leie enn tidligere.

Saken lå død fra 2004 til 2009 og det endte med full skjæring, der kommunen også anførte at båtlaget hadde misligholdt avtalen fordi området ikke var utbygget/anordnet i samsvar med avtale og reguleringsplan og fordi båtlagets andel dels var utenfor leieområdet/regulert område.

Båtlaget fikk på et tidspunkt en form for aksept på avtalefornyelse fra en ansatt i Grønn Etat (parkvesenet). Men både tingretten og  lagmannsretten var tindrende klar på at båtlaget ikke kunne bygge noen rett på dette; både fordi den aktuelle person ikke hadde rettslig handleevne på vegne av kommunen og fordi båtlaget godt visste at det var det kommunale foretaket "Bergen Kommunale Bygg" som var rette vedkommende.

Kommunen fikk på sin side stryk for anførslene om at båtlaget hadde vesentlig misligholdt avtalen og at kommunen derfor var berettiget til å heve avtalen. Retten gir kommunen til dels krass kritikk for sin handlemåte i saken, også fordi kommunen nektet å delta i rettsmekling.

Lagmannsretten avgjorde saken på det grunnlag at kontrakten ga båtlaget en rett til fornyelse av kontrakten, på "rimelige" vilkår. Kommunens anførsel var at

leieavtalens pkt. 3 ikke gir et rettskrav på fornyelse til svært gunstige vilkår, men bare uttrykker en intensjon om å forhandle med sikte på å komme til enighet, men uten garantier for at det lykkes. (kursivert her)

På dette punkt er retten klinkende klar i sin tolkning. Retten kommer til en forståelse av avtalen som er diametralt motsatt av kommunens anførsel om at det bare gjaldt en rett til "reforhandling"; underforstått at ble man ikke enige så var der ingen videre avtale. Lagmannsretten slår kategorisk fast at avtalepunktet om fornyelse betyr forlengelse av samme avtale, men som avtalen selv sier, til "rimelige" vilkår. Lagmannsretten sier om dette:

Avtalen pkt. 3 annet avsnitt lyder som følger:
"Etter utløpet av leietiden på 25 år, skal båtlaget ha rett til fornyelse av denne avtale på vilkår som etter daværende forhold må antas å være rimelige".

En naturlig forståelse av avtalens ordlyd tilsier at det her er avtalt en rett for båtlaget til å få fornyet leieforholdet i ytterligere 25 år på ” vilkår som etter daværende forhold må antas å være rimelige”.

Kommunen har gjort gjeldende at formuleringen ikke uttrykker et rettskrav, men en intensjon om å forhandle med sikte på å komme til enighet uten garantier for at det vil lykkes. Lagmannsretten er ikke enig i at bestemmelsen kun gir båtlaget en forhandlingsrett, men at den gir uttrykk for en rett til fornyelse, der kommunen forplikter seg til å fortsette leieforholdet som en kontraktsforventning for båtlaget. Et moment ved forholdet er også at båtlaget gjennom de 25 første år har foretatt betydelige investeringer og ikke minst en stor egeninnsats. Slik er avtalens ordlyd naturlig å forstå og en slik forståelse er etter lagmannsrettens syn i samsvar med hva som var partenes intensjoner og formål da de inngikk avtalen jf. det ovenstående. Det følger av dette at båtlaget har rett til fornyelse og at Bergen kommune ikke ensidig kan endre vilkårene i en ny leieavtale eller kreve endret sentrale elementer i avtalen

.

Den egentlige striden sto etter dette først om kommunen kunne introdusere andre og for båtforeningen strengere vilkår ved fornyelse. Retten var her klar i sin tale også om hvorvidt det var uberettiget å kreve å få overta anlegget vederlagsfritt ved opphør av avtalen, uten at rett til fornyelse samtidig ble avtalt. Lagmannsretten sier seg her

enig med båtlaget i at det nye avtaleforslaget vil føre til en ubalanse i avtaleforholdet siden Bergen kommune krever å få båtlagets aktiva, dvs. alt som er investert i anlegget, ved fraflytting, uten å tilby en korresponderende rett til fornyelse av leieforholdet. Det kan se ut som BBE ikke var klar over denne ubalansen ved utformingen av avtaleforslaget. [...]

Det kan virke som saksbehandlerne i BBE/BKB har utarbeidet forslaget til avtalen basert på at det dreier seg om en forhandlingsrett og ikke en fornyelsesrett, og uten å ha kjennskap til forhistorien for inngåelsen av 1979 leieavtalen. Etter lagmannsrettens syn kan en slik klausul ikke bringes inn i avtaleforholdet uten at det tilbys en rett til fornyelse.

Det siste punkt av interesse var hvorvidt det var "rimelig" av kommunen å kreve en leie som pr. båt ville utgjøre ca. 840 kroner pr. år. På dette punkt fikk kommunen klart medhold av lagmannsretten. (Selv i 2004 burde det etter vår mening ikke ha vært vanskelig å "se" hvor en rettslig avgjørelse av det spørsmål ville ende - verdien av båtene og størrelsen på andre kostnader med båtene tatt i betraktning. En gjennomsnittsbåt i kommersiell marina koster fort det seksdoble av hva kommunen ville ha).

Til alt hell fikk båtlaget medhold i sitt krav på erstatning for sakskostnader. Totalt kostet saken båtlaget 800.000 kroner, som altså skattebetalerne i Bergen nå må punge ut med. Størrelsen på sakskostnadene er interessant i forhold til kommunens prisforlangende: Med 160 båter i havnen tilsvarer sakskostnadene vel seks års leie for hver eneste båt i havnen dvs. seks års "omsetning" for båtlaget.

Slik dommen er utformet og ordlagt er det tvilsomt om den er egnet for overprøving i Høyesterett. Avgjørelsen er konkret begrunnet og fri for spissfindige lovtolkningsspørsmål som er hva Høyesterett prioriterer. Vi får håpe at Gulating Lagmannsrett får det siste ordet i denne saken. (Hele dommen kan lastes ned her i pdf-format, åpnes i nytt vindu).

Hva er så lærdommene båtforeningene kan trekke?

For det første er det overordentlig viktig å ha full oversikt over og total kontroll på både de faktiske og de rettslige rammer omkring foreningens tilgang til landareal. Hva enten det er en festeavtale eller en leieavtale, må foreningen sikre seg at det til enhver tid sittende styre vet hva det er man har å forholde seg til. Det stiller seg noe annerledes for selveiende foreninger, men også disse må vite hvilke begrensninger de er underlagt i reguleringsplaner og private avtaleforhold.

KNBF er heldigvis allerede i gang med et prosjekt for å skaffe klarhet i disse spørsmålene for foreningene; foranlediget av også andre saker der de avtaler foreningene har hatt har visst seg å ikke "passe inn" i nåtidens juridiske rammer. Målsetningen er å få oversikt over utfordringer som kan komme, og å bevisstgjøre foreningene på hva de må være oppmerksomme på.

For det andre er det minst like viktig å sikre sine interesser med god forberedelse når tiden for reforhandling nærmer seg. Det er om å gjøre å påse at taktiske avgjørelser i forhandlingssituasjonen ikke får strategiske konsekvenser som man ikke evner å se i øyeblikket. Hordvikhavn Båtlag "gikk på en smell" ved å tro/hevde at en underordnet i Grønn Etat hadde gitt dem en ny avtale.  Avslag på tilbud fra kommunen eller rettere unnlatelse av å forhandle på grunnlag av den økte prisen, kunne altså ha fått dramatiske konsekvenser. Det er om å gjøre å tenke ut strategien i god tid, for når først avtaleutløp nærmer seg kommer man fort "på hælene" og mister muligheter til gode resultater.

For det tredje er det maktpåliggende at man kjenner sin egen begrensning og vet å søke råd i tide. Å være styremedlem i en båtforening er et hobby-verv og det finnes ingen "utdannelse" man kan ta som sikrer at man har innsikt i og overblikk på alt som kan skje i forhold til foreningens interesser. Utleier-/bortfestersiden er derimot ofte bedre bestykket og bedre gjennomtenkt i sine disponeringer og taktiske valg.

Det er en meget betydelig medlemsfordel for KNBF's båtforeninger at Forbundets erfaring, ekspertise og faglige tyngde alltid står til disposisjon. I tillegg er foreningene for slike anliggender også omfattet av tilbudet om gratis juridisk bistand. Det er bedre å benytte seg av disse mulighetene en gang for mye, heller enn en gang for lite!

-----

*) Hordvikhavn Båtlag er en medlemsforening i KNBF. Vi presiserer at det ikke var vi som førte saken for båtlaget, og at vi uttaler oss kun på grunnlag av dommene i saken. Det gode juridiske håndverk som ledet til seier i lagmannsretten sto advokat Christian S. Mathiassen i Advokatfirmaet Harris for.