Båtjuss og båtliv

Risikoen med leieavtaler

Når båtforeningen ikke selv eier sitt landareale, men i stedet leier det, er det alltid en risiko for uønsket eller uforutsigbar utvikling mht. leievilkårene. Særlig gjelder dette når avtalen skal fornyes. Båtforeningen og grunneier vil da -- i motsetning til hva som er tilfelle i resten av leietiden -- ha sterkt motstridende interesser. Båtforeningen vil ønske lengst mulig fornyelse til lavest mulig pris, mens grunneieren vil ønske seg en avkastning på eiendommen som står i forhold til alternativ utnyttelse f.eks. til boligutbygging. Begge deler er selvsagt fullt forståelig, og fullt legitimt.

Risikoen som kan ramme båtforeningen vil som regel springe ut av at leieavtalen er gammel, gjerne 25-40 år, og av at den er kortfattet og sier svært lite om hva som konkret skal skje ved fornyelse. Det er bare de færreste slike avtaler som har klare bestemmelser om ny leietid eller om hvordan eventuell leieøkning ved fornyelse skal fastsettes. Dette medfører at det -- hvis partene ikke blir raskt enige om vilkår for forlengelse -- kan ligge betydelig risiko for at det blir domstolene som må bestemme. Men mulighetene er også andre -- som saken vi skal omhandle her, godt illustrerer.

Leieavtalen og forlengelsen

Saken gjaldt en leieavtale inngått for 25 år i 1987, der det var avtalt at «leietiden settes til 25 år, med rett til forlengelse». Avtalen er ellers svært knapp, og sier ingenting om nærmere vilkår ved forlengelse. Særlig sier den ingenting om hvordan forlengelse skal kreves eller dokumenteres, og heller ingenting mht. om utleieren kan kreve nye vilkår, høyere pris eller andre endringer. Ikke minst sier avtalen ingenting om for hvor lenge det er rett til å forlenge avtalen.

Båtforeningen og utleieren hadde hatt forhandlinger og det var uttrykt av båtforeningen at man ville forlenge avtalen. Det første spørsmål som reiser seg, er hva det konkret skal til for at båtforeningen faktisk har forlenget avtalen. Vårt svar på dette er at når avtalen ikke pålegger en bestemt fremgangsmåte, vil et muntlig påkrav være tilstrekkelig. Akkurat om et muntlig påkrav er gitt, vil i tilfelle bli et rent bevisspørsmål.

Når avtalen ikke sier noe nærmere om for hvor lang tid forlengelse skal gjelde, er det ingen annen utvei enn å forsøke å forstå hva avtalens intensjon er eller var da den ble inngått. Fra inngåelsen forelå det lite av opplysninger, og utgangspunktet blir da avtalens egen tekst. Når den ikke angir et bestemt tidsrom, må man falle ned på den antakelse at det gjelder forlengelse for like lenge som første leieperiode. Det foreligger jo ingen «tolkningsdata» som indikerer at meningen var en annen.

Mht. leiepris blir problemstillingen den samme og i utgangspunktet blir svaret også det samme -- når avtalen ikke gir noen spesifisert rett til en økning, må det være gjeldende pris som videreføres. Et alternativ, hvis leien er svært lav, er å godta en økning til hva som er «gjengs leie» i det aktuelle området i landet. Men å finne dette nivået kan være svært vanskelig, fordi det er vanskelig å finne to avtaler som er direkte sammenliknbare nok til å trekke en konklusjon mht. generelt prisnivå. Antallet avtaler å sammenlikne med vil også være begrenset.

Tvisten og løsningen

Partene klarte ikke å bli enige, på tross av lang tids forhandlinger. Vi bisto underveis og fikk til slutt i oppgave å reise sak med krav om dom for båtforeningens rett til forlengelse. Etter vår vurdering var det behov for dom for at kontrakten var forlenget, og for at forlengelsen gjaldt for 25 år. Et krav om dom må spesifiseres i en kortfattet påstand, som i vårt tilfelle ble at leiekontrakten «er fornyet for en leieperiode på 25 år». Ved en dom med slik slutning, ville øvrige tvistepunkter antakelig kunne løses; og hva gjelder pris måtte det være opp til utleieren å kreve dom for at han hadde rett til bedre vederlag.

Som et alternativt redskap til tvisteløsning tilbyr domstolene rettsmekling -- dommerstyrte forhandlinger. I slike forhandlinger kan saken løses på slik måte som partene blir enige om, i motsetning til ved dom, der dommeren må gi medhold i den ene eller andre parts konkrete påstand. Rettsmekling er særlig tjenlig der partene fortsatt skal ha et samarbeide eller må forholde seg til hverandre, og vi anbefalte det derfor for båtforeningen.

Under rettsmeklingen klarte partene til slutt å bli enige om en løsning som tjener begge parters interesser, og som løste tvisten. Partene slipper dermed å møtes i retten, og partene slipper å måtte forholde seg til et domsresultat som fundament for videre sameksistens. Ved det forlik som ble inngått, ble alle tvistepunkter løst. Grunneieren fikk en grei økning i pris, til noe under kr 500 pr. båt pr. år. Det ble avtalt en prosedyre for fornyelse av avtalen ved neste utløp, slik at det da ikke skal være tvil mht. om avtalen fornyes eller ikke. Og -- ikke minst -- i stedet for 25 nye år som var kravet, fikk båtforeningen nå rett til 40 -- førti! -- års ny leie, og dessuten rett til «å fornye kontrakten på samme vilkår». Med andre ord fikk foreningen til sammen 80 års videre leie.

Et bedre resultat ut fra det utgangspunkt saken hadde -- «leietiden settes til 25 år, med rett til forlengelse» -- er det knapt mulig å tenke seg. At båtforeningen og grunneieren er forlikte og kommer på talefot igjen, er en tilleggsbonus, som også er mye verd.

Fra sakens start av og i rettsmeklingen var det advokatfullmektig Sophie Jansen Alvestad som førte saken. Hun skrev sin juridiske masteravhandling om nettopp reforhandling av langvarige kontrakter. Kunnskapen om dette emnet kom godt med i forhandlingene, og resultatet var over all forventning. Advokatfullmektig Alvestad er en fast del av vårt team på fast eiendom og båtjuss og har gjort seg godt bemerket på begge disse områder.